25.05.19 청약시작 | 고척 푸르지오 힐스테이트 청약분석

고척 푸르지오 힐스테이트

 

안녕하세요! 부알입니다.

 

오늘은 '고척 푸르지오 힐스테이트' 청약 내용을 살펴봅니다. 단지는 구로구 고척동 고척4구역 재개발을 통해 총 983세대 규모로 조성되며, 이 중 일반분양 물량 576세대를 공급합니다.

 

구로구는 새 아파트 분양이 많지 않았던 곳입니다. 최근 분양단지로 '22년 천왕역 모아엘가(440세대), '23년 호반써밋 개봉(317세대), '24년 개봉 루브루(295세대)가 나왔었지만 세 곳 모두 정비사업 단지로 일반분양 물량은 약 440세대 불과했습니다.

 

모집공고 전 국평 11억~12억 정도를 예상했었는데 과연 얼마의 분양가로 나왔는지 체크해 보도록 하겠습니다.

 

청약개요

위치
서울 구로구 고척동 148-1
규모
지하3층~지상25층, 10개동
세대수
총 983세대(일반분양 576세대)
타입
59A타입 : 25세대
59B타입 : 335세대
59C타입 : 88세대
59D타입 : 4세대
84A타입 : 110세대
84B타입 : 10세대
84C타입 : 4세대
입주
: 2028년 8월 예정

공급개요

청약자격, 청약일정

청약일정
청약접수 : 청약홈
모집공고 : 25.05.08(목)
특별공급 : 25.05.19(월)
1순위 : 25.05.20(화)
당첨자 발표 : 25.05.27(화)
청약자격
서울 및 수도권 거주
청약통장 12개월 이상
청약예치금 충족
청약 유의사항
재당첨제한 없음
전매제한 1년
거주의무기간 없음

 

입지여건

교통
1호선 개봉역 : 도보 20분
*신구로선 고척역 계획
학교
고척초 : 도보 5분

위치도

개봉역까지 걷기는 무리

고척초 배정

신구로선(계획) 역세권 입지

주거정비사업+신구로선 등 많이 달라질 개봉1동 사거리 인근

신구로선 노선도(자료 : 땅집고)

 

단지배치도, 평면도

단지배치도

동호배치도

 

 

분양가 요약

타입별 분양가(확장비포함)
59A타입 : 최고 10.11억
59B타입 : 최고 9.82억
59C타입 : 최고 9.80억
59D타입 : 최고 10.17억
84A타입 : 최고 12.53억
84B타입 : 최고 12.28억
84C타입 : 최고 12.16억

계약조건
계약금 : 10%
중도금 : 60%
중도금대출 : 이자후불제

 

시세 비교

VS. 고척 파크 푸르지오
'09.05 준공(17년 차)
총 662세대
전용84타입(32평형) 기준
호가시세 : 최고 10.1~11.2억
실거래(1개월 평균) - 10.5억

고척파크푸르지오 시세

 

고척 대장 단지인 '고척 파크 푸르지오'는 구축이지만 고척동에서 보기 드문(?) 500세대 이상 브랜드 단지, 사실상 목동 생활권인 단지로 여전히 대장 자리를 지키고 있습니다. 고척 파크 푸르지오 전용 84타입 시세는 약 10.5억 선으로 확인됩니다.

 

호반써밋 개봉(개봉5 재건축)
'23.08 분양('24.11 입주)
59타입 : 최고 7.87억(확포)
84타입 : 최고 10.19억(확포)

 

구로구 내 몇 안 되는 신축 단지인 '호반써밋 개봉' 분양가도 참고해 보겠습니다. 지난 '23년 8월 분양했던 단지로 입주까지 약 1년 앞둔 후분양으로 나왔던 곳으로 당시 분양가는 다소 높은 금액으로 나왔었습니다.

 

부알 Comment. 

만약 분양가가 예상과 비슷하게 나온다면 실수요자 입장에서는 고려해 볼 만한 청약입니다. 최근 서울 국평 분양가는 조금 괜찮은 곳이면 14억이 기준인 상황이라 11억~12억 정도면 고민해 볼 만합니다.

 

공식 홈페이지를 살펴보면 '목동학군', '명문교육환경'의 키워드를 반복 강조하고 있습니다. 하지만 이에 속아선 안됩니다. 목동생활권은 맞지만 목동학군으로 학교 배치는 불가합니다. 그나마 목동학원가 라이딩이 편리한 건 맞지만, 그것만 고려하기엔 다른 선택지가 많습니다.

 

목동이란 키워드는 걷어내고 신구로선 호재에 초점을 맞춰보시면 될듯합니다. 아직 갈길은 멀지만 계획대로 진행된다면 고척 푸르지오 힐스테이트는 신구로선 초역세권 입지가 되고, 지역 대장 아파트 + 역세권 입지라면 국평 11억 내외의 금액은 납득 가능한 수준이 아닐까 생각됩니다.

 

Comment 업데이트.

역시나 예상만큼 부담되는 분양가로 나온 고척 푸르지오 힐스테이트입니다. 같은 날 청약 접수하는 대조1구역 힐스테이트 메디알레의 74타입 14억과 비교하면 저렴(?)하지만 입지 대비 분양가는 높습니다.

 

그럼에도 신축 내 집 마련을 희망하는 수요자라면 청약을 고려해 볼 수 있을듯합니다. 입주 17년 차 구축 단지인 고척 파크 푸르지오 시세가 10억 중반대를 형성하고 있고 이에 신축 프리미엄을 감안한다면 터무니없는 분양가는 아니라 생각됩니다.

 

또한 같은 날 접수하는 힐스테이트 메디알레와는 달리 입주까지 약 3년의 여유 기간이 확보된 상황으로 향후 3년 간 더 오를 분양가를 생각한다면 얼죽신 수요자라면 충분히 고려해 볼 만합니다.

 

다만 총 500세대 이상의 일반분양 물량을 감안하면 정당계약기간 내 초기 완판은 무리가 아닐까 생각됩니다. 따라서 확신이 없다면 추후 나올지 모를 선착순 물량까지 살펴보신 후 판단하는 것도 방법일듯합니다.

 

참고로 고척 푸르지오 힐스테이트는 비행기 소음 이슈가 있는 단지입니다. 청약 전 꼭 현장임장을 통해 소음 관련 사항을 체크해 보시기 바라며, 아래 링크의 공항소음포털도 참고해 보시기 바랍니다. 이상 부알이었습니다!

꽤나 큰 소음 예상 (자료 : 공항소음포털)

소음지도 | 공항소음포털

 

보다 자세한 내용은 아래 오픈채팅으로 오시면 확인 가능합니다.

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부동산알리미(아파트분양/청약정보)