부동산알리미
25.07.07 청약시작 | 오티에르 포레 청약분석! 본문
안녕하세요! 부알입니다.
오늘은 오티에르 포레 청약 내용을 체크해 보겠습니다. 단지는 성수동 장미아파트 재건축을 통해 조성됩니다. 총 287세대 규모로 조성, 이 중 일반분양 물량은 88세대입니다.
신축 공급이 적은 성수동, 서울숲역 초역세권 입지라는점에서 실수요자라면 누구나 매력을 느낄만한 조건이지만 역시 분양가가 관건입니다.
한편 지난 28일부터 시행되는 초고강도 규제로 인해 체크해봐야 할 사항이 많은 이번 청약입니다. 그럼 청약 내용 함께 살펴보겠습니다.
입주자모집공고
□ 모집공고
□ 공식홈페이지
오티에르 포레
서울숲과 한강사이, 하이엔드를 새기다
xn--om2b1zg5yuja495cjmb.kr
오티에르 포레 청약개요
□ 서울 성동구 성수동1가 656-421
□ 성수동 장미아파트 재건축
□ 규모 : 3개동 / 287세대
□ 청약세대 : 일반분양 88세대
□ 입주시기 : 2027년 7월
□ 시공사 : 포스코이앤씨
■ 타입별 청약세대
□ 39타입 : 6세대
□ 49타입 : 5세대
□ 59A타입 : 34세대
□ 59B타입 : 28세대
□ 74타입 : 6세대
□ 84A타입 : 6세대
□ 84B타입 : 2세대
□ 104타입 : 1세대
청약일정
□ 청약신청 : 청약홈
□ 모집공고 : 25.06.26(목)
□ 특별공급 : 25.07.07(월)
□ 1순위 : 25.07.08(화)
□ 당첨자 발표 : 25.07.16(수)
청약자격(일반공급 1순위)
□ 서울시 및 수도권 거주
□ 청약통장가입 12개월 이상
□ 지역/면적별 예치금 충족
Check Point.
①39~84타입 : 가점제 40% / 추첨제 60%
②104타입 : 추첨제 100%
③재당첨제한 없음
④전매제한 1년
⑤거주의무기간 없음
입지여건
□ 수인분당선 서울숲역 : 도보 약 2분
□ 2호선 뚝섬역 : 도보 약 7분
□ 경동초 : 도보 약 6분
□ 경일초 : 도보 약 7분
단지배치도, 평면도
공개 후 등록됩니다!
분양가
■ 타입별 분양가(기준층, 확장비포함)
□ 39타입 : 12.11억
□ 49타입 : 15.78억
□ 59A타입 : 20.29억
□ 59B타입 : 20.11억
□ 74타입 : 22.54억
□ 84A타입 : 25.23억
□ 84B타입 : 24.50억
□ 104타입 : 32.00억
■ 계약조건
□ 계약금 : 10%
□ 중도금 : 60%
□ 중도금대출 : 이자후불제
시세 비교
VS. 서울숲 아이파크리버포레 1차
□ 2024년 입주 / 825세대
□ 59타입(실거래) : 23.5억
□ 84타입(실거래) : 33.2억
그나마(?) 상품성이 유사한 서울숲 아이파크리버포레 1차 시세를 참고해 봅니다.
길 건너 이웃단지인 아크로서울 포레스트, 트리마제는 상품성 차이가 큽니다. 다만 서울숲 아이파크리버포레 1차 역시 오티에르 포레 대비 단지규모, 한강조망 등 조금 더 우위에 있음을 감안하여 보시면 되겠습니다.
서울숲 아이파크리버포레 1차 시세는 59타입 23.5억 / 84타입 33.2억으로 확인됩니다.
오티에르 포레의 안전마진은 59타입 약 3억 / 84타입 약 8억의 안전마진이 계산됩니다. 다만 언급한대로 상품성 차이를 감안하면 현실적인 안전마진은 이보다 적을듯합니다.
부알 Comment.
당장 안전마진보다는 미래가치가 진정한 '로또급'인 이번 오티에르 포레 청약입니다.
희소성 충분한 '성수동+초역세권+신축'이라는 점에서 실수요자라면 누구나 도전하고 싶을 청약입니다. 역시 문제는 자금마련입니다.
(*25.06.28부터 시행하는 부동산 대출 규제에 이번 오티에르 포레 청약은 포함되지 않습니다. 따라서 중도금 및 잔금 모두 6억 이상 대출 가능합니다. DSR은 기존 2단계 적용입니다.)
사실상 강남급 입지지만, 성동구(비규제지역)는 분양가상한제가 적용되지 않기 때문에, 강남 청약보다 셈법이 더 복잡해졌습니다.
계약금은 해결하더라도 잔금은 쉽지 않습니다. 다행히(?) DSR은 2단계 적용이지만, 분양가 자체가 비싸다 보니 DSR비율(40%)을 맞추기 쉽지 않습니다.
한편 이번 대출 규제로 인해 거주의무기간이 없음에도 전세 활용이 사실상 불가할 가능성이 높다는 점입니다. 아래 기사를 참고해 보겠습니다.
[관련기사] 6월 28일 이전 분양공고, 잔금대출도 6억 원 이상 가능
규제 시행일('25.06.28) 이전 모집공고한 단지는 중도금 및 잔금 모두 6억 이상 대출 가능하지만 시행일 이전 모집공고한 단지이더라도 소위 갭투자, 즉 임차인이 소유권 이전 조건부 전세대출을 받고 수분양자가 임차인의 전세대출금으로 잔금을 납부하는 금지하겠다는 정부 입장입니다.
현재 단지 일대 전세시세는 59타입 7-8억 / 84타입 11-12억 정도인데 해당 금액을 대출 없이 현금으로 낼 여력 있는 전세세입자를 구하기는 쉽지 않을 듯합니다.
전매의 경우 당첨자발표일 1년 후인 '26.08월부터 가능하고, 입주까지 1년의 여유기간이 있습니다. 충분히 매도 가능한 시간이 주어지지만, 분양권의 경우 1년 이내 매도 시 양도세 70%가 적용됩니다.
입주 전 전매할 경우 수익의 대부분은 세금으로 내야 한다는 점, 진정한 로또청약의 당첨금은 입주 이후 실현된다는 점 염두하셔서 청약 계획 세워보시면 되겠습니다.
이상 부알이었습니다!
보다 자세한 내용은 아래 오픈채팅으로 오시면 확인 가능합니다.
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